2024年7月退職、FIRE民への仲間入り予定のゆんのブログです。

資産形成やFIRE後の生活、人生を充実させるための方法について発信していきます。

カナダ親子留学期間中の資産運用|REIT銘柄分析ーArtis Real Estate Investmentー

カナダで親子留学期間中の資産運用として、全資産の7割超をREITで運用する計画を立てています。

本来であれば長期資産は株やCrypt資産(=暗号資産)などに割り当てて資産拡大とリスクの分散を図るべきところです。


しかし、私の運用資産が十分に大きくないため、留学期間中の不就労期間は安定的にできるだけ多くの収入を得られることを重視してREITの割合を厚くする予定です。この全体的な戦略については以下の記事に書いています。
slow-life-yun.hatenablog.com



この記事では生活費を補填する最重要手段と位置付けたREITの銘柄をどれにするかを検討していく中で私が注目しているREITのうちの一つを分析します。


なお、この記事はあくまで私が自分の資産運用のために検討した内容をご紹介するものです。特定の銘柄をお勧めするものではありません。

Artis Real Estate Investmentの概要

今回検証していくのは高利回りのArtis Real Estate Investmentです。
https://www.artisreit.com/

2024年4月28日執筆時点

銘柄コード 銘柄名 参考価格(4/28/2024) 月間分配金(税前) カテゴリ
AX.UN Artis Real Estate Investment 6.49 0.60 Diversified


オフィス、小売り、工業、住宅に分散した不動産に投資を行っています。分散投資している時点で大コケしなさそうな安心感があってプラス評価です。

この銘柄特有の話ではありませんが、一般的な傾向としてオフィス系の収益性は経済の状況の影響を受け、住宅は影響を受けにくいとされています。景気の縮小は企業に影響があるのでオフィス縮小などの動きにつながりますが、一般人は景気が悪くなっても「じゃあ引っ越しをしよう」とはあまりならないので住宅は影響を受けにくいというわけです。

小売り、工業が経済から受ける影響はあまりこれと言った経済の影響が語られる機会が無いと思います。業種や業態によるから一概には言いにくいのではないかと思います。スーパーマーケットのように日用品を取り扱う物件とショッピングモールのように多数の専門店が入る物件では事情が違うのでしょう。

Artis Real Estate Investmentはオフィス、小売り、工業、住宅にリスクを分散しています。

2023年度年次報告書によると119の物件を米国とカナダに所有しており、56%を米国、44%をカナダから得ているそうです。アメリカは経済が力強いだけでなく、不況になってもそれを乗り越えていくしぶとさ、本当の強さがあります。

Artis Real Estate Investmentの資産推移
Artis Real Estate Investmentの資産推移

利回りと利回り安定性

利回りに関しては毎月0.05ドルの分配金が支払われています。年間で0.60ドルで価格が6.49ドルなので税引前利回りは9.24%と良好です。

一時的な高利回りになっていないか過去の分配金履歴も確認します。

2019年までさかのぼって確認したところ1月も欠かすことなく分配金が支払われていました。2019年ごろには0.045ドル/月などの月もあるのですが現在は0.05ドル/月で何呈しているので分配金に関しては安定性を増しています。

営業成績と財務状況

2023年度年次報告書に記載のPLと1口当たり分配金推移

2023年年次報告書によるとこのREITの収入は2021年、2022年、2023年と減少しています。内容を確認すると所有している不動産が減っています。その割にコストが下がっていません。


もし収益性の悪い物件を処分したために全体の収入(売上に相当)が下がったのであれば、コストも下がって利益率は改善するはずです。


しかし純粋に収入、収益ともに下がってしまっています。

そして資産総額は下がっているのですがなんと、負債は上がっています。


NAV*1は当然下がっています。


正直なところ、傾向はよくないと言わざるを得ません。しかし2,3年の短期的な携行してみておらずそこまで悲観するべき内容ではない可能性もあります。

割安/割高チェック

NAVは減少傾向にありますが最新の2023年度年次報告によると13.96ドル/ユニットだそうです。

13.96ドルの正味価値のものが6.49ドルで取引されているので割安です。


まとめ

以上の分析結果をまとめます。

■まとめ■
  • 投資先物件のカテゴリーが分散されているのは◎
  • 分配金の利回りと安定性は問題なし
  • 直近の営業成績については不安要素があるため、今後の動きを要注意

直近の営業成績については数字の推移の確認をしただけなので、成績の原因を深堀りして検証してマイナス要因が一時的なものであると判断できるならば買い、おかしい方向に行っているようであれば買い控えということになると思います。

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*1:株式分析で言うところの正味純資産に相当するもの。物件の資産から負債を引いたもの。